Torsten Bork

Torsten Bork

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

  • Privates Bau- und Immobilienrecht
  • Recht der Architekten und Ingenieure

Tel.: +49 221 95190-64
Fax: +49 221 95190-74
t.bork@cbh.de
v-card-download

Gilt die HOAI auch für planende Bauträger?

09. September 2014
Das OLG Hamm hatte in seinem Urteil v. 23.06.2014 (17 U 114/13) die Frage zu beantworten, ob die HOAI Anwendung findet, wenn auch oder nur Planungsleistungen durch einen Bauträger erbracht werden.

Der Fall:

Ein Auftraggeber beauftragte einen Bauträger mit der Erbringung der Vollarchitektur, der Vergabe der Aufträge, der Organisation des Zahlungsverkehrs und der Vermietung und Verwaltung eines Hausneubaus für den Zeitraum von fünf Jahren ab Fertigstellung. Als Honorar vereinbarten die Parteien 25 % der Baukosten.

Nach Fertigstellung des Baus stellte der Bauträger unter Berücksichtigung dieser Honorarabrede seine Schlussrechnung. Der Auftraggeber ist nun der Meinung, dass allein schon durch die bisherigen Abschlagszahlungen es zu einer Überzahlung kam. Die Honorarvereinbarung, 25 % der Baukosten zu zahlen, sei unwirksam, da sie die Höchstbeträge der HOAI überschreite. Somit sei der Betrag, der über den Höchstbetrag der HOAI gezahlt worden sei, an ihn zurückzuzahlen.

Die Entscheidung:

Das OLG Hamm tritt dem entgegen. Die geschlossene Vergütungsvereinbarung sei wirksam. Denn die HOAI sei nur dann anwendbar, wenn der persönliche Anwendungsbereich der HOAI eröffnet sei. Bereits der BGH (Urteil vom 04.12.1997 – VII ZR 177/96) habe entschieden, dass die HOAI auf Anbieter, die neben oder zusammen mit anderen Leistungen auch Architekten- und Ingenieurleistungen erbringen, nicht ohne weiteres anwendbar sei. Dies gelte gerade für Bauträger. Es komme vielmehr auf eine Gesamtwürdigung der vereinbarten Leistungen an. Auch wenn Leistungen der Leistungsphasen 1 bis 9 der HOAI erbracht werden, erbringe der Bauträger vorliegend in einem erheblichen Umfang Leistungen, die von den Leistungsbildern der HOAI nicht erfasst würden, bspw. die Verwaltung des Hauses für die Dauer der ersten fünf Jahre. Hierbei handele es sich um eine Dauerverpflichtung von erheblichem Gewicht. Die Aufgaben des Bauträgers, die nicht unter die Leistungsbilder der HOAI fallen, seien vorliegend von einem solchen Gewicht, dass ihnen ein prägender Charakter zukomme.

Folgen für die Praxis:

Das OLG bestätigt die ständige Rechtsprechung des BGH. Nicht jede Leistung, die dem sachlichen Anwendungsbereich der HOAI unterfällt begründet die (zwingende) Anwendbarkeit der HOAI hinsichtlich der Honorierung. Es kommt vielmehr auf den Gesamtcharakter eines Vertrages an. Ob der Bauvertrag in Gänze erfüllt wird, ist dabei nicht von Bedeutung. Selbst wenn der Bauträger nur Planungsleistungen erbringt und sonst keine weitere Leistungen, bedarf es einer Würdigung des ganzen Vertrages als Einheit.