Wer ein Haus kauft, das erst noch gebaut werden muss, schließt oft einen Bauträgervertrag ab. Für diesen gelten seit dem 01.01.2018 neue Regeln.
Was ist ein Bauträgervertrag?
Hierbei handelt es sich um zwei verschiedene Vertragstypen, die miteinander verbunden und mit dem Bauträger abgeschlossen werden: zum einen der Kaufvertrag über das zu bebauende Grundstück, zum anderen der Werkvertrag über den Hausbau.
Neuregelungen für Bauträgerverträge im neuen Bauvertragsrecht
Den Bauträgervertrag als solchen gibt es schon lange. Seit dem 01.01.2018 ist er nun auch gesetzlich in den §§ 650u und 650v BGB geregelt. In § 650u Abs. 1 BGB wird der Bauträgervertrag definiert. Danach ist ein Bauträgervertrag ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Absatz 1 Satz 2 der Norm regelt sodann mittels Verweisungstechnik, dass die Vorschriften der ebenfalls zum 01.01.2018 geänderten §§ 631 ff. BGB auf denjenigen Teil des Bauträgervertrages anwendbar sind, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerkes zum Gegenstand hat, mithin auf den „werkvertraglichen Teil“ des Bauträgervertrages. Insbesondere die Vorschriften über den Verbraucherbauvertrag sind danach grundsätzlich auch auf den Bauträgervertrag anwendbar. So muss der Bauträger nach § 650j BGB dem Verbraucher eine ausführliche Baubeschreibung zur Verfügung stellen. Der Bauträger ist nach § 650k Abs. 3 BGB weiterhin verpflichtet, verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt zu machen. § 650n BGB regelt weiterhin eine Herausgabepflicht des Bauträgers für Planungsunterlagen.
Folgende Vorschriften sind auf den Bauträgervertrag hingegen nicht anwendbar:
- § 648 BGB (jederzeitiges Kündigungsrecht des Bestellers),
- § 648a BGB (Kündigungsrecht für beide Vertragsparteien aus wichtigem Grund),
- §§ 650b – 650e BGB (u.a. Anordnungsrecht des Bestellers),
- § 650k Abs. 1 BGB (vorvertragliche Baubeschreibung wird daher beim Verbraucherbauträgervertrag nur Inhalt des Bauträgervertrages, wenn dies vereinbart wurde),
- § 650l BGB (14-tägiges Widerrufsrecht des Verbrauchers) und
- § 650m Abs. 1 BGB (Deckelung der Abschlagszahlungen auf 90 % der Gesamtvergütung beim Verbraucherbauvertrag).
Praxistipp
Der Abschluss eines Bauträgervertrages bleibt auch nach Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechtes in den §§ 631 ff. BGB eine komplizierte Angelegenheit. Es ist daher ratsam, sich den Bauträger vor Abschluss eines Vertrages näher anzusehen und sich ggf. über Sicherheiten und Versicherungen des Bauträgers zu informieren. Wenn auch der Bauherr hierfür die Kosten zu tragen hat, so kann eine von der Bank des Bauträgers geleistete Fertigstellungsbürgschaft oder eine entsprechende Versicherung dem Bauherrn erhebliche Sicherheit bieten für den Fall, dass der Bauträger nicht fertigstellt.
